房产开发领域2023年中报综述：销售业绩探底 政策支持下复苏可期

核心观点。房产复苏

   上半年度地产商增收不增利，开发可期因领域低毛利率新项目不断进到结算期，领域毛利率仍处下探环节中。年中样版地产商有息债务规模较上年末提升0.7%，报综央国营企业在债务经营规模层面维持灵便，述销售业民营企业不断压降杠杆。绩探民营企业“三道红线”指标值恶变，底政其负债表尚需进一步修补。策支持下经营管理方面，房产复苏上半年度百强房企营销额长期保持，开发可期头顶部地产商已出现严重恢复征兆。领域地产商总体摘地经营规模平稳，年中且不断向高能级大城市汇聚。报综地产商净融资金额仍然小于零，述销售业说明现金流量仍然承受压力。7 月24 日政治局会议后，需求面扶持政策不断颁布，高频数据发生边际改善，对于我们来说重点布局高能级城市地产商将首先获益。

   引言。

   上半年度地产商增收不增利，毛利率依然在下探。对于A H 股216 家地产商进行汇总，2023 前半年共实现营业收入24028 亿人民币，同比增加3.4%，完成归母净利-1124 亿人民币，亏本较去年同期扩张648 亿，2023 前半年房地产板块总体增收不增利。上半年度房地产板块完成利润率14.2%，与去年同期相比降低4.3 ％；完成归母净利率-4.7%，与去年同期相比降低2.6 ％，毛利率依然在下探。

   有息债务总体经营规模略微提高，民营企业负债表待提升。上半年度地产商有息债务规模较上年末提高0.7%，在其中中央企业、民营企业各自同比减少2.5%、1.7%，地方国企同比增加2.1%，归功于个人信用优点，央国营企业在债务经营规模层面维持灵便。房企在“三道红线”指标值层面分裂，央国营企业主要表现较好，民营企业有一定的恶变，其负债表需持续提升。

   市场销售平稳，摘地有一定的收拢。上半年度百强房企营销额同期相比略降0.4%，营销额长期保持，但头顶部地产商恢复比较明显，TOP20、TOP50 房企销售经营规模各自提高5.5%、1.8%。上半年度摘地额度TOP100 房企拿地额度6952 亿人民币，同比减少8.7%，但摘地向高能级大城市汇聚。股权融资层面，上半年度地产商净融资额为-1881 亿人民币，与去年同期相比降低235 亿人民币，地产商现金流量再次承受压力。

   投资价值分析：自7 月24 日政治局会议至今，房地产需求端扶持政策不断颁布落地式，主要是以高能级大城市、持续改善生理需求和流动人口买房做为突破点。出台政策可以改善生理需求释放，高频数据表明边际改善明显。对于我们来说，在政府的大力支持下，高能级城市市场有望持续修补，重点布局于这种城市地产商将首先获益。特别推荐A 股：华发股份、建发股份、滨江集团，香港股市：华润地产、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。

   风险防范：房产销售持续走低，地产商个人信用修复大跳水。